酒店工程的筹建及筹开建议

日期:2017-05-05 / 人气: / 来源:http://www.co-tech.cn

一、酒店筹建、筹开

 酒店筹建、筹开作为酒店基础建设和开业运营的关键环节,对酒店建设、投资、标准以及后期营运是否成功,营运成本高低等均产生决定性的影响。酒店筹建、筹开分为市场定位策划和可行性及财务分析阶段、酒店规划设计阶段和开业统筹阶段等三个阶段。

1、市场定位策划和可行性及财务分析是依据当地经济、社会、旅游和酒店业发展现状,新建酒店地理位置以及周边环境状况,分析新建酒店在本区域市场中的优势和劣势;结合当地经济及旅游发展规划,判断该区域酒店业发展趋势,对新建酒店进行清晰的市场定位;根据市场定位预测主要受众人群、客源结构、市场竞争力及未来经营状况,进行投资回报分析。

2、酒店规划设计是根据酒店市场定位和客源结构,以满足市场需求和后期的经营管理为前提,详细规划酒店的平面布局、机电和装修设计。

3、开业统筹是酒店开业前一系列工作的规划和实施,以保证酒店能顺利实施开业,达到定位标准。

4、科学的市场定位和功能定位要建立在充分的市场调研分析基础上,投资决策要建立在可行性及财务分析的基础上,经营管理要建立在一个高度专业化的管理团队基础上。

5、筹建、筹开是一个酒店从“孕育”到“出生”的重要阶段,它作为酒店基础建设和开业运营的关键环节,对酒店建设、投资、标准以及后期营运是否成功,营运成本高低等均产生决定性的影响。

 

二、筹组酒店工程部

 在酒店的前期筹备和筹建阶段,为避免筹建阶段处于一个懵懵懂懂的状态中进行、避免因设计和设备选型的缺陷造成安装和施工工程中的修改增补、避免因设计和设备选型及安装施工的缺陷造成经营期间能源供应不足以及能耗和维修成本的增加等因素,应尽早筹组酒店工程部。

(一)工程部工程总监或总工程师,应满足:

1、懂酒店土建、设备安装、装饰装修工程的施工组织、流程等;精通设备和系统验收、各专业对口环节;熟悉现场的施工管理和协调;

2、熟悉国家相关的法律法规,熟悉装饰装修和机电系统及设备的安装和施工的规范、工艺、标准等;

3、做过酒店工程维修管理,懂酒店几大硬件设备系统的基本配置、选型及市场状况(中央空调、电梯、锅炉、给排水、水泵、厨房设备、泳池设备、桑拿水疗设备、中水设备、强电、弱电、变配电发电、消防控制、锅炉等系统),精通机电系统及设备设施的维修、保养、运行成本控制等。

4、精通酒店星级评定标准和访查规范;熟悉五星级酒店的设备配置标准;

5、能制作酒店机电系统投资预(概)算、酒店机电类投资与成本分析、酒店经营期工程类能耗与物耗分析等;

6、能制作酒店筹建施工总体规划、施工进度计划、各专业工种施工进场时间,各专业间的交叉配合与协调、现场工程问题的处理办法、施工变更处理、施工成本控制等;

7、能提出机电系统设计要求并组织机电系统图纸会审;能提出设备选型技术要求并组织设备选型分析会;

8、熟练操作AutoCAD绘图软件、预(决)算软件、办公软件;

9、熟悉招投标流程及编制技术标。

(二)工程部成员:

1、土建工程师:要求具有高星级酒店建筑施工经验,能够处理现场施工问题;熟悉建筑施工规范;熟悉建筑安全知识;

2、结构工程师:要求具有高层建筑结构施工经验,能在符合规范的前提下,最大限度地控制钢含量,对建筑设计院的结构图能够提出优化建议;

3、给排水工程师:要求具有高星级酒店给排水施工经验,熟悉酒店中水系统,知晓相应施工材料,熟悉给排水施工规范和施工工艺;能够处理现场施工问题;

4、暖通工程师:要求具有高星级酒店暖通施工经验,熟悉中央空调各类品牌,熟悉管道材料及末端设备的选型、基本市场价格,能够处理现场施工问题;

5、电气工程师:要求具有高星级酒店电气施工经验;熟悉配发电、中央空调、电梯、泵房设备等大功率设备的用电配置;熟悉自动控制如机房BA控制;具有餐饮、会议、客房等经营场所的规范用电标准与实际需求的差距经验等等;

6、弱电工程师:要求具备高星级酒店弱电系统设计、施工经验,熟悉高星级酒店的弱电项目配置,熟悉综合布线、语音和数据网络、程控交换机和话务台、火灾自动报警及消防联动、安防监控、客房RCU智能控制、停车场管理、电子巡更、无线对讲、卫星电视、背景音乐、电子信息显示、多媒体会议、酒店管理等各系统的功能、配置、常用产品性价比。

三、机电筹建的基本工作顺序

(一)机电系统图纸设计确定阶段:在确定酒店平面功能布局图的基础上进行机电系统的设计。酒店工程部提出机电各分系统子系统的设计要求和设计所要达到的目的。

1、消防系统设计图:由建筑设计公司进行设计,与装饰设计图一起进行消防报建。应由工程部会同专业消防设计公司和施工公司进行图纸会审,在满足消防的前提下,充分考虑:与装饰装修的配合;消防紧急广播与背景音乐的结合;消防控制室的位置与监控机房、弱电机房、电视机房的结合等等。

2、给排水及中水系统设计图:由建筑设计公司进行设计,由工程部根据装饰装修图纸进行会审。

3、中央空调系统设计图:由专业暖通设计公司进行设计,由工程部组织会审。

4、弱电系统设计图:由系统集成供应商进行设计,有工程部组织会审。

5、变配发电-配电系统设计图:由专业水电设计公司进行设计,由工程部组织会审。

6、泳池、桑拿水疗设计图:由供应商设计,由工程部组织会审。

7、厨房、洗衣房设计图:由供应商设计,由工程部组织会审。

8、由工程部自行设计的配套图纸:如:各机房平面布置图;井道布置图;走廊和公共区域管线布置剖面图;客房配电系统图;客房开关插座布置图;洗衣房图纸等等。

9、灯光设计:由专业灯光设计公司进行设计

(二)机电系统施工图纸的设计:完成系统设计后,即可作施工图的设计,要求与装饰装修设计同步完成。

(三)确定施工单位:采用招投标形式确定各分系统子系统的施工(安装)单位。由工程部组织第一次施工图纸会审,参加单位为:酒店工程部、建筑设计院、各专业设计公司、系统集成公司、土建施工单位、暖通施工单位、消防施工单位、幕墙施工单位、监理公司等。

(四)设备定型:选定酒店各系统设备:电梯、中央空调、锅炉、配电设备、发电机、泵房设备、桑拿设备、泳池设备、洗衣房设备、中水设备、厨房设备等,其中涉及到需要预留预埋技术条件的设备,如电梯轿厢及井道尺寸、幕墙需预埋钢构件等等技术数据,都需要通知设备厂家及时将图纸、数据交与酒店工程部,由工程部通知相关设计公司。

(五)机电系统的施工(安装)阶段:工程部制定各子系统分系统及各专业的施工流程和施工质量标准,并监理。

1、由酒店工程部牵头牵头制定酒店整体施工进度计划,各专业施工进度计2、土建开始施工,出正负零时必须考虑预留足够尺寸的设备吊装口以及后浇带。

3、酒店工程部组织进行第二次图纸会审,参加单位及人员根据实际需要解决问题而定。

4、土建施工过程中,建筑设计院须至施工现场解决技术问题(现场派驻,主要是解决结构方面的问题)。

5、土建封顶,消防、暖通、给排水、强电等按计划开始施工,该阶段由酒店工程部负责现场各专业的施工组织、协调、监督管理。

6、消防、给排水管道打压试水合格,暖通、强电施工完毕。初验收。

7、地下层设备进场安装,其他设备按计划进场安装。

8、弱电施工按计划开始、装饰施工开始,二者施工需保持同步。

9、室内装饰及弱电施工完毕。

(六)机电系统的调试验收阶段:工程部制定各子系统分系统的隐蔽工程验收标准和系统调试验收标准,并组织相关部门进行验收。

四、酒店筹建期间工程部职责

1、提出酒店筹备阶段装饰装修总体进度计划、机电设计总体规划、机电系统进度计划等。

2、组织对装饰装修设计和机电系统的设计图纸及施工图纸的会审及优化。

3、组织对装饰装修材料选择和机电系统设备选型的分析会。

4、提出装饰装修和机电系统的施工规范、施工工艺、施工流程和质量标准,并全程监理。

5、提出装饰装修和机电系统及隐蔽工程的验收标准,并组织验收。

6、制作机电系统设计、施工、设备的招标书的技术标部分,及合同的技术部分。

7、施工现场管理与协调;工程问题的跟进;

五、酒店工程筹建的理念

 降低经营成本,即从设计、选型、施工等方面降低经营期间的能源消耗和维修成本。

1、降低结构成本:其一是避免装修和空置浪费;其二解决对流问题,酒店如果结构不合理,对流失热严重,密封性能差,能耗损失就会非常严重,这给后来的经营,增加了更高的能源成本;其三重视结构标准化问题,各项手续提前办好,避免短期内对系统和设备进行技术改造。

所以必须认真审核设计图纸,清楚每一处可能浪费的面积和结构,因为很多设计师关注的是功能和美学,酒店工程部关注的是投资成本和效益的最大化,必须砍掉不必要的成本浪费;其次是设法先请消防、卫生、文化执法等部门先审核图纸,施工中途请他们到现场考察给意见,以后办理手续就可以一气呵成了。

2、降低维修成本:设计师可以把酒店设计得非常漂亮,但他们却很少考虑到未来维修的成本。设计美观很重要,但最重要的是要考虑既美观又实用,尽量不要导致酒店在材料上进行二次投资。好的酒店设计和施工,可以节约45%-65%材料和人工维修成本。

3、预防玻璃门窗能耗:一般酒店门窗散失能量高达20%-35%左右,建议在玻璃门窗贴上玻璃贴膜或挂反射窗帘,可以大大降低空调能源消耗(约60%)。

4、利用收水器节能:收水器可以减除冷却塔排出湿热空气中夹带的大量细小水滴漂移物,避免对周围环境的水雾污染和凝固而安装的节水和保护环境的装置。

5、实现酒店外墙节能:建议酒店外墙采用浅色涂料,特别是采用阳光反射率高的涂料,可以反射掉65%-75%的热能。酒店屋面采用金属屋面隔热(铝膜防水卷材),能反射掉75%的太阳光,同时具备95%以上发射率,可降低屋面温度23℃,节省空调费用的20%-70%。采用改性沥青防水卷材用于屋顶、墙面、地下室、卫生间等建筑物各部位,实现了100%的防水。

6、利用变频系统省钱:酒店的水泵、制冷机组、电梯、风机、锅炉等普遍留有富余功率以防超负荷,采用变频系统,可根据温度和负荷的变化,调节电机的转速频率,一般可节电25%-45%,一年多就可收回设备投资。

7、避免电老虎浪费:所有灯具的开关控制要分多个区域,每个区域分多路控制,如楼层走廊、消防通道的灯,平时按距离只固定开一小部分,其余全部采用时间控制或感应灯;酒店所有的灯都规定开关时间,这样大大节约照明时间和延长使用寿命;电老虎还藏在酒店另一个隐蔽地方,很少被人察觉,那就是KTV包房,耗能最大的是投影灯泡、音响、功放、低音炮等,有的包房电器功率高达近10000瓦,如果筹备期间不从制度上规定开关时间,每月的能源消耗可就大了。

8、注重产品性能等于省钱:注重产品的性能及稳定性、安全性、寿命、售后服务。决不能为了一时的便宜而给未来带来严重后果。

作者:高得机电


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